신혼부부 청약 당첨후 도시형 생활주택 매매시 취득세 절세법

신혼부부 청약 당첨후 도시형 생활주택 매매시 취득세 절세법

 

신혼부부가 청약 당첨 후 추가로 도시형 생활주택을 매매할 경우, 취득세 부담이 커질 수 있습니다.
특히, 청약으로 받은 아파트가 1주택으로 인정되면, 추가로 주택을 구입할 때 취득세 중과세(8%)가 적용될 수 있어 주의가 필요합니다.

 

그러나, 도시형 생활주택은 일부 경우 취득세 감면 또는 중과세를 피할 수 있는 방법이 있으므로, 절세 전략을 잘 활용하면 취득세 부담을 줄일 수 있습니다.
이번 글에서는 신혼부부가 청약 당첨 후 도시형 생활주택을 매매할 때 취득세를 절세하는 방법을 자세히 살펴보겠습니다.

1. 신혼부부가 청약으로 받은 주택과 도시형 생활주택 매매 시 취득세 기본 원칙

📌 취득세율 기본 원칙

• 1주택자: 주택 가격에 따라 1.1~3.5% 취득세 적용
• 2주택자(조정대상지역): 8% 취득세 중과
• 3주택 이상 보유 시: 12% 취득세 중과

✅ 신혼부부가 청약 당첨 후, 추가로 도시형 생활주택을 매매하면 원칙적으로 ‘2주택자’로 간주되어 취득세 8%가 적용될 가능성이 있음.
✅ 그러나, 도시형 생활주택이 ‘주택 수 포함 제외 대상’에 해당하면 취득세 중과를 피할 수 있음.

💡 즉, 도시형 생활주택이 '주택 수에서 제외되는 경우'를 활용하면 취득세 절세가 가능!

2. 취득세 절세법 ① 도시형 생활주택이 '주택 수 제외 대상'인지 확인

도시형 생활주택은 일반적인 아파트와 달리, 일정 요건을 충족하면 주택 수에서 제외될 수 있습니다.
✅ 도시형 생활주택 중 다음 3가지 유형에 해당하면 주택 수에서 제외 가능

1️⃣ 전용면적 40㎡ 이하 & 공시가격 1억 원 이하 주택

• 취득 후 1년 이내 임대할 경우 주택 수에서 제외 가능

2️⃣ 오피스텔로 등기된 도시형 생활주택

• 주거용이 아닌 업무용으로 사용한다면 주택 수에서 제외 가능

3️⃣ 분양권 상태의 아파트

• 신혼부부가 청약 당첨 후 아직 소유권 이전 등기를 하지 않은 경우, 도시형 생활주택 취득 시 1주택자로 간주될 가능성이 있음
• 이 경우, 도시형 생활주택을 업무용(임대)으로 등록하면 주택 수 제외 가능

💡 즉, 도시형 생활주택이 전용 40㎡ 이하 & 공시가격 1억 원 이하라면 취득세 중과를 피할 수 있음!

 

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3. 취득세 절세법 ② 도시형 생활주택을 업무용(임대)으로 등록

✅ 도시형 생활주택을 '업무용' 또는 '임대용'으로 등록하면 주택 수 제외 가능

📌 방법

1. 도시형 생활주택 취득 후 1년 내 임대 등록
2. 주택임대사업자로 등록 (8년 장기임대 등록 시 혜택 극대화 가능)
3. 사업자등록증 발급 후, 국세청에 주택임대사업 신고

📌 효과

• 주택 수에서 제외 → 청약 받은 아파트를 1주택으로 유지 가능
• 취득세 중과(8%) 피할 수 있음

💡 즉, 도시형 생활주택을 매매 후 1년 내 임대하면 취득세 절세 효과를 볼 수 있음!

4. 취득세 절세법 ③ 청약 받은 아파트 소유권 이전 등기 전 매매 진행

✅ 청약으로 당첨된 아파트는 소유권 이전 등기 전까지는 ‘분양권’ 상태이므로, 이 기간 동안 도시형 생활주택을 매매하면 1주택자로 간주될 가능성이 있음.

📌 방법

• 청약 아파트 입주 전, 도시형 생활주택을 업무용으로 등록하여 주택 수 제외 조건 충족
• 청약 받은 아파트의 소유권 이전 등기를 완료한 후, 도시형 생활주택을 추가로 매입하는 방식 고려

💡 즉, 청약 아파트의 소유권 이전 등기 전이라면, 도시형 생활주택을 매매해도 취득세 중과를 피할 가능성이 높음!

5. 취득세 절세법 ④ 배우자 명의로 분산 매입

✅ 부부 공동명의 또는 배우자 명의로 도시형 생활주택을 매입하면 취득세 중과를 피할 수 있음

📌 방법

• 신혼부부 중 한 명이 청약 당첨된 아파트를 소유한 경우, 배우자 명의로 도시형 생활주택을 매매하면 1주택자로 유지 가능
• 공동명의로 하면 부부 각각 50% 소유로 인정되어 취득세 부담 완화

📌 주의할 점

• 부부 공동명의로 주택을 소유하면 양도세 혜택(1세대 1주택 비과세) 적용이 달라질 수 있으므로 주의

💡 즉, 배우자 명의로 도시형 생활주택을 매입하면 취득세 부담을 줄일 수 있음!

 

도시형 생활주택 매매후 주택임대사업 등록하면 세금이 줄어들까?

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6. 결론: 신혼부부가 청약 당첨 후 도시형 생활주택 매매 시 취득세 절세법

절세 전략	취득세 절세 가능 여부
도시형 생활주택이 전용 40㎡ 이하 & 공시가격 1억 원 이하인지 확인	✅ 가능
도시형 생활주택을 업무용(임대)으로 등록	✅ 가능
청약 받은 아파트의 소유권 이전 등기 전 매매 진행	✅ 가능
배우자 명의로 도시형 생활주택 매매	✅ 가능

💡 즉, 신혼부부가 청약 당첨 후 추가로 도시형 생활주택을 매매하더라도, 위의 절세 전략을 활용하면 취득세 부담을 크게 줄일 수 있습니다.

💡 특히, 도시형 생활주택을 업무용으로 등록하거나 전용 40㎡ 이하 & 공시가격 1억 원 이하라면 주택 수에서 제외되어 취득세 중과를 피할 수 있습니다.

💡 따라서, 신혼부부는 취득세 절세 전략을 활용하여 보다 유리한 조건으로 추가 주택을 매입하는 것이 중요합니다!

 

FAQ 자주하는 질문

Q1. 신혼부부가 청약 당첨 후 도시형 생활주택을 매매하면 취득세 중과 대상인가요?
A1. 원칙적으로 2주택자로 간주되어 취득세 8% 중과 대상이 될 수 있습니다. 하지만 도시형 생활주택이 전용 40㎡ 이하 & 공시가격 1억 원 이하이거나, 임대 등록을 하면 주택 수에서 제외될 수 있어 중과를 피할 수 있습니다.

Q2. 도시형 생활주택을 매매하면서 취득세 절세하는 방법이 있나요?
A2. 네, 도시형 생활주택이 전용 40㎡ 이하 & 공시가격 1억 원 이하이면 취득세 중과를 피할 수 있습니다. 또한, 1년 내 임대 등록을 하거나, 배우자 명의로 매입하면 취득세 절세가 가능합니다.

Q3. 청약 받은 아파트 소유권 이전 등기 전이라면, 도시형 생활주택을 매입해도 취득세 중과를 피할 수 있나요?
A3. 네, 청약 당첨 주택이 소유권 이전 등기 전이라면 ‘분양권’ 상태이므로 1주택자로 간주될 가능성이 높습니다. 이때 도시형 생활주택을 매입하면 취득세 중과를 피할 수 있습니다.

Q4. 도시형 생활주택을 배우자 명의로 매입하면 취득세 절세가 가능한가요?
A4. 네, 배우자 명의로 매입하면 주택 수 합산을 피할 수 있어 취득세 중과를 피할 가능성이 높습니다. 단, 부부 공동명의 시 양도세 혜택이 달라질 수 있으므로 신중히 고려해야 합니다.

Q5. 도시형 생활주택을 임대 등록하면 취득세 절세가 가능한가요?
A5. 네, 매입 후 1년 내 임대 등록하면 주택 수에서 제외되어 취득세 중과를 피할 수 있습니다. 특히, 8년 이상 장기임대사업자로 등록하면 추가적인 세제 혜택도 받을 수 있습니다.

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